9月24日，周一。QE3出臺(tái)，金管局連續(xù)兩周“手口并施”，既收緊二套房按揭指引，又在《貨幣與金融穩(wěn)定情況半年度報(bào)告》中針對(duì)樓市風(fēng)險(xiǎn)發(fā)聲。然而，你有你驚我有我買，新界二大新盤屯門瓏門及落禾沙迎海，上周末短兵相接正面交鋒，瓏門推出兩批三房單位，147伙兩天沽清；迎海銷情略遜，卻亦售出50個(gè)單位。整體而言，上周末新盤合共賣出260伙，按周急升4倍。
忠言逆耳
金管局越示警，買家越恐慌，惟“驚”的并非樓市轉(zhuǎn)勢(shì)，而是越等越貴，一萬(wàn)三一呎不買，很快變一萬(wàn)五；一萬(wàn)五不買變二萬(wàn)……
正如老畢昨天提及的美國(guó)“業(yè)主有限合伙制企業(yè)”（MLPs），人人深信低息環(huán)境對(duì)有穩(wěn)定現(xiàn)金流且必須派高息的MLPs 無(wú)往而不利，新股上市反應(yīng)熱烈，投資者望著令人垂涎的息率雙眼發(fā)光，忽略了盈利/派息增長(zhǎng)一旦追不上股價(jià)升幅，MLPs 的股息回報(bào)隨時(shí)給大幅拖低，令這個(gè)十二年來(lái)悶聲發(fā)財(cái)長(zhǎng)漲長(zhǎng)有的板塊，頗有“見光死”之虞。
老畢發(fā)現(xiàn)，越遲知道市場(chǎng)上有這種金融產(chǎn)品的投資者，越易受其升勢(shì)吸引，對(duì)世上沒(méi)有只漲不跌的資產(chǎn)的訓(xùn)示拋諸腦后，MLPs占股票組合一半的案例并不罕見。經(jīng)驗(yàn)豐富的投資者當(dāng)然知道，盲目追捧任何一種資產(chǎn)都是危險(xiǎn)行為，但在眾人皆醉時(shí)左一句居安思危，右一句毋忘風(fēng)險(xiǎn)，誰(shuí)聽得進(jìn)耳？
上周，銀行公會(huì)承認(rèn)樓價(jià)易升難跌。銀行公會(huì)認(rèn)為，在長(zhǎng)期低息及當(dāng)前經(jīng)濟(jì)情況下，投資者會(huì)加強(qiáng)實(shí)物資產(chǎn)投資，樓市熾熱并非由按揭?guī)?dòng)，政府應(yīng)加大房屋供應(yīng)為樓市降溫。
言下之意，收緊樓按并非對(duì)癥下藥之策，只會(huì)令“水浸眼眉”的銀行無(wú)法透過(guò)按揭市場(chǎng)把資金放出。換句話說(shuō)，金管局以控制風(fēng)險(xiǎn)為名推出的措施，既阻止不了樓價(jià)上升，還使銀行陷入有生意亦做不了之苦，變相阻人發(fā)達(dá)。
QE3無(wú)效
美國(guó)的情況剛好相反，投資者都有一個(gè)疑問(wèn)：美聯(lián)儲(chǔ)QE3集中購(gòu)買按揭抵押證券（MBS），此舉如何創(chuàng)造就業(yè)刺激經(jīng)濟(jì)？美國(guó)在金融海嘯期間推出QE1，美聯(lián)儲(chǔ)既買國(guó)債又買MBS，當(dāng)時(shí)金融體系剛歷大劫險(xiǎn)象環(huán)生，MBS價(jià)值大跌，體內(nèi)積累劇毒，美聯(lián)儲(chǔ)把此等有毒證券從銀行轉(zhuǎn)移至央行的資產(chǎn)負(fù)債表，并通過(guò)壓抑短息降低銀行的融資成本，令其財(cái)資市場(chǎng)業(yè)務(wù)穩(wěn)賺不賠。
從協(xié)助銀行恢復(fù)盈利能力以至消除資不抵債風(fēng)險(xiǎn)著眼，QE1無(wú)疑是成功的。QE2 只買國(guó)債，期內(nèi)股市表現(xiàn)不俗，銀行則繼續(xù)在美聯(lián)儲(chǔ)政策扶持下休養(yǎng)生息，金融機(jī)構(gòu)陸續(xù)償還“問(wèn)題資產(chǎn)紓困計(jì)劃”（TARP）欠款。然而，政府/央行于華爾街雖有大恩，Wall Street重新上路卻沒(méi)有令實(shí)體經(jīng)濟(jì)受惠，QE2的效用主要體現(xiàn)于股市和銀行。
QE3集中買入MBS，跟對(duì)上兩輪量寬有何不同？MBS價(jià)值在QE1期間劇跌，美聯(lián)儲(chǔ)購(gòu)入當(dāng)時(shí)形同廢紙的按揭證券，等于替銀行去毒強(qiáng)身。QE2雖只買國(guó)債不涉MBS，惟MBS在次輪量寬出臺(tái)時(shí)，價(jià)值已大幅回升。QE3問(wèn)世后，MBS價(jià)格漲勢(shì)更急，孳息下跌速度驚人——房利美發(fā)行的三十年期MBS，孳息狂瀉至1.9厘水平，較執(zhí)筆時(shí)造1.716 厘的美國(guó)十年期債息，高出不足20個(gè)基點(diǎn)（0.2厘）。
QE1和QE2無(wú)法令實(shí)體經(jīng)濟(jì)受惠，主要由于銀行少做少錯(cuò)貸款審慎，按息下跌并未帶動(dòng)房貸活動(dòng)和樓市回升。QE3美聯(lián)儲(chǔ)集中買入MBS，令毒素已清體格回復(fù)強(qiáng)健的MBS資產(chǎn)，價(jià)格更上層樓，孳息一降再降。
以目前相對(duì)十年期國(guó)債不足20個(gè)基點(diǎn)的息差，美聯(lián)儲(chǔ)月月買400億美元MBS，不難令MBS孳息降至低于十年期債息的水平，令銀行持有MBS動(dòng)力大減，迫其多做房貸生意保持盈利。
這一招管用嗎？按照QE3宣布后的情況判斷，此刻答案恐怕是否定的。
房利美發(fā)行的三十年期MBS孳息雖跌至紀(jì)錄低位，但銀行三十年期新造樓按平均息率卻在3.5厘水平跌勢(shì)受阻，意味按息與MBS孳息差距擴(kuò)大，按息目前高于MBS孳息1.6厘以上。
這個(gè)現(xiàn)象值得留意，因?yàn)樗阋苑从撤抠J市場(chǎng)是否一如想像般寬松。2010年初，美國(guó)三十年新造樓按平均息率處于5厘以上水平，兩年多后的今天，按息回落至3.5厘左右。表面看來(lái)，美國(guó)今天的按揭息率已處于甚低水平，惟從2010年初按息與MBS息差沒(méi)有今天般大可見，QE3效力尚未“傳遞”至實(shí)體房貸市場(chǎng)。
美聯(lián)儲(chǔ)的意圖是透過(guò)不斷買入MBS，推高按證價(jià)格壓抑孳息回報(bào)，降低銀行持有此等資產(chǎn)賺取easy money 的動(dòng)力，目的是迫金融機(jī)構(gòu)放寬按揭審批標(biāo)準(zhǔn)，向信貸質(zhì)素較低的客戶放款。
香港的銀行抱怨金管局收緊按揭阻人發(fā)達(dá)，美國(guó)則反其道而行；港美兩個(gè)世界，如何在同一個(gè)貨幣政策的天空下共存？
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