美國(guó)住房市場(chǎng)緩慢復(fù)蘇：目前買房還是租房劃算

　　北京時(shí)間4月17日凌晨消息，雅虎財(cái)經(jīng)旗下Breakout的馬特-奈斯托（Matt Nesto）周二撰文，闡述了當(dāng)前形勢(shì)下美國(guó)投資者在買房還是租房的問(wèn)題上應(yīng)當(dāng)遵循的原則。
　　
　　以下是文章內(nèi)容概要：
　　
　　跟創(chuàng)下歷史新高的美國(guó)股市不同，美國(guó)住房市場(chǎng)尚未從最近一次經(jīng)濟(jì)衰退周期中復(fù)蘇。雖然不動(dòng)產(chǎn)銷售量和價(jià)格都傾向于走高，而且市場(chǎng)狀況明顯好于幾年以前，但距離完全復(fù)蘇還很遙遠(yuǎn)。
　　
　　這并不一定是件壞事，原因是在這種形勢(shì)下，更多人能有更多時(shí)間利用仍舊很低的價(jià)格和利率。但同時(shí)這也并非好事，原因是其意味著最多有三分之一的屋主的未償還抵押貸款價(jià)值仍舊高于房產(chǎn)價(jià)值。雖然價(jià)格上漲，銷售量增長(zhǎng)，且春季銷售季節(jié)已經(jīng)全面展開，但這種 上升趨勢(shì)將如何發(fā)展仍有待觀察。
　　
　　知名不動(dòng)產(chǎn)律師、新書《金融新開端》（Financial Fresh Start）的作者夏里-奧勒夫森（Shari Olefson）最近撰文，闡述了目前對(duì)不動(dòng)產(chǎn)進(jìn)行投資時(shí)是應(yīng)購(gòu)買房產(chǎn)還是租賃房產(chǎn)的基本原則，具體如下：
　　
　　1）遵循“15定律”：
　　
　　奧勒夫森指出，在決定是租房還是買房以前，投資者應(yīng)遵循如下定律：“如果能以不足年租金15倍的價(jià)格在牛所在地區(qū)買到一幢住房，那么從財(cái)務(wù)上來(lái)說(shuō)，買房比租房好得多�！�
　　
　　舉例來(lái)說(shuō)，如果月租金為2000美元，也就是年租金為2.4萬(wàn)美元，那么當(dāng)買房?jī)r(jià)格為36萬(wàn)美元以下時(shí)，買房就比租房好；反之亦然。但她同時(shí)警告稱，如果投資者所在地區(qū)的租金反常過(guò)高，或是想要購(gòu)買的住房需要整修，那么就必須把這些因素也考慮在內(nèi)。
　　
　　2）判定自己能承擔(dān)得起什么樣的價(jià)格
　　
　　奧勒夫森指出，可負(fù)擔(dān)性是另一個(gè)需要考慮的重要變量。她建議，人們應(yīng)該購(gòu)買價(jià)值不超過(guò)年收入2.5倍到3倍的房產(chǎn)。她還進(jìn)一步指出，即使投資者想要花費(fèi)更多資金買房，但抵押貸款市場(chǎng)已經(jīng)發(fā)生了重大的變化，融資條件比以前要困難得多。
　　
　　3）市場(chǎng)狀況
　　
　　無(wú)論是租還是買，供需規(guī)律都一定是同樣適用于住房?jī)r(jià)格。目前而言，奧勒夫森指出，多種理由令市場(chǎng)上的待售住房數(shù)量低于通常水平�！艾F(xiàn)在我們有4個(gè)月的庫(kù)存，而通常情況下應(yīng)該有6個(gè)人多月。”她說(shuō)道。“與去年同期相比，待售住房數(shù)量減少了25左右，這是一個(gè) 重大的因素，將會(huì)推動(dòng)房?jī)r(jià)上揚(yáng)�！�
　　
　　4）何時(shí)重新變成租客
　　
　　“同樣的公式仍舊適用�！眾W勒夫森說(shuō)道，但這其實(shí)是一個(gè)“生活方式”類型的問(wèn)題，就跟近期內(nèi)是否會(huì)搬家或退休一樣。但她指出，觀察當(dāng)?shù)厥袌?chǎng)以熟悉房?jī)r(jià)和資金，然后通過(guò)這些數(shù)據(jù)來(lái)判定“租房還是買房更好”，這會(huì)是一種很好的想法。