美國(guó)加息：壓垮中國(guó)房市的最后一根稻草？

　　上周五，美聯(lián)儲(chǔ)主席耶倫和副主席Fischer在Jackson Hole大會(huì)上的發(fā)言令美國(guó)加息預(yù)期逐漸升溫，勢(shì)必將波及全球經(jīng)濟(jì)。此前1994-1995年的加息曾助推亞洲金融危機(jī)，加速了中國(guó)香港、日本、韓國(guó)和泰國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)泡沫破滅。而對(duì)于中國(guó)久喊未破的樓市泡沫，美國(guó)加息是否會(huì)成為懸崖邊的推手呢？
　　
　　興業(yè)證券閻常銘團(tuán)隊(duì)研究表明，由于我國(guó)對(duì)資本賬戶長(zhǎng)期實(shí)行較為嚴(yán)格的管制，資本外流渠道不暢通，歷史上的美國(guó)歷輪加息對(duì)我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)基本沒(méi)有造成影響；在我國(guó)仍實(shí)行較嚴(yán)資本管制的前提下，美國(guó)加息對(duì)我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)影響仍然較小。
　　
　　興業(yè)證券指出，以1991-1998年加強(qiáng)資本管制的智利為例，采取及時(shí)、合理的資本管制的國(guó)家，其房地產(chǎn)行業(yè)受美國(guó)加息影響很小，成功地避免了美國(guó)加息引發(fā)的金融危機(jī)和房地產(chǎn)泡沫的急劇破滅。（在上世紀(jì)90年代，不同于大量拉美國(guó)家和東亞國(guó)家對(duì)資本賬戶實(shí)行放開(kāi)，智利、哥倫比亞等國(guó)家通過(guò)實(shí)施保護(hù)性的資本賬戶管制，限制不合理的資本流入。）
　　
　　就中國(guó)而言，由于中國(guó)資本賬戶的嚴(yán)格管制，美國(guó)加息對(duì)中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的影響非常微弱，對(duì)銷量和價(jià)格的影響并不大。
　　
　　我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展更多還是受到國(guó)內(nèi)貨幣政策、地產(chǎn)行業(yè)信貸、限購(gòu)政策以及行業(yè)自身發(fā)展規(guī)律等因素的影響。
　　
　　興業(yè)證券研究表明，對(duì)于資本賬戶開(kāi)放時(shí)間較早、開(kāi)放程度較高的國(guó)家或地區(qū)，如香港、日本，美國(guó)最近30年的4次加息都不同程度地造成了其國(guó)內(nèi)或區(qū)域內(nèi)房地產(chǎn)價(jià)格與銷量增速的下滑，或泡沫破滅。
　　
　　尤其是20世紀(jì)80年代末的加息，導(dǎo)致了韓國(guó)和中國(guó)臺(tái)灣房地產(chǎn)市場(chǎng)泡沫破滅；1994-1995年的加息推動(dòng)亞洲金融危機(jī)，造成了中國(guó)香港、日本、韓國(guó)、泰國(guó)和中國(guó)臺(tái)灣房地產(chǎn)市場(chǎng)泡沫的破滅。
　　
　　以香港為例，香港長(zhǎng)期以來(lái)實(shí)行資本自由流動(dòng)的政策，匯率盯住美元，因此受美國(guó)經(jīng)濟(jì)政策影響較大。美國(guó)近3輪加息都不同程度造成了香港房地產(chǎn)價(jià)格和銷量增速的下滑。尤其是2004.5-2006.5的最近這輪加息對(duì)香港樓市造成了明顯的負(fù)面沖擊。